Читать книгу - "Полный курс инвестиций в одной книге. От акций и облигаций до ETF и IPO - Мишель Кейган"

в любой арендной схеме, и многое зависит от того, как вы их решаете. Ухаживать за собственным домом обычно проще: в нем вы живете сами. Инвестиционный объект требует не меньших, а зачастую и бо́льших вложений. Если управление недвижимостью начинает забирать слишком много времени, вы фактически теряете деньги: часы, потраченные на мелкий ремонт и разбор жалоб, могли бы быть использованы для заработка в другом месте.

Именно поэтому многие выбирают акции, облигации и паевые фонды: такие инвестиции почти не требуют текущего участия и обслуживания.

Грамотное общение с арендаторами – ключевой элемент успешного управления. Люди должны заранее понимать ваши требования, правила проживания и порядок взаимодействия. Любые изменения условий необходимо оформлять письменно и доводить до сведения арендаторов заблаговременно. Важно, чтобы все сообщения были зафиксированы и вы могли подтвердить факт их получения.

Не стоит рассчитывать, что вы купите объект, быстро найдете жильцов – и дальше деньги будут просто «капать» сами по себе. Если вы не готовы заниматься управлением или не располагаете временем, имеет смысл нанять профессионального управляющего. Такие специалисты берут на себя текущий ремонт, обслуживание территории, работу с жалобами арендаторов и сбор арендных платежей.

Стоимость услуг зависит от объема работ и размера объекта. Управлением может заниматься как частное лицо, так и специализированная компания. Если вы изначально планируете передать объект в профессиональное управление, обязательно включите эти расходы в расчеты – как при покупке недвижимости, так и при определении арендной платы.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) – еще один способ инвестировать в недвижимость

Если вы пока не готовы вкладываться в недвижимость напрямую – становиться собственником или арендодателем, – существует альтернативный вариант. Он позволяет получать прибыль от рынка недвижимости без большинства проблем, связанных с владением объектами. Речь идет об инвестиционных фондах недвижимости – REIT (Real Estate Investment Trust, произносится «рит»).

REIT дает инвестору возможность вкладываться в коммерческую недвижимость примерно так же, как в акции. Проще говоря, вы инвестируете в недвижимость, не покупая ни землю, ни здания напрямую. На рынке существует более двухсот REIT, а их паи обращаются почти так же, как акции обычных компаний. Многие из них торгуются на биржах.

Хотя REIT менее популярны, чем акции, фонды или даже облигации, новинкой их не назовешь. Они появились более 50 лет назад как относительно безопасный способ выйти на рынок недвижимости. По сравнению с прямым владением объектами REIT гораздо более ликвидны: продать их паи так же просто, как акции или паи взаимных фондов.

Поскольку вы не владеете недвижимостью напрямую, вам не приходится сталкиваться с повседневными хлопотами собственника. Впрочем, вместе с этим вы лишаетесь и прав, которые дает прямое владение объектами.

REIT сочетают в себе черты акций и паевых фондов. С одной стороны, это публичные компании и владение их паями похоже на владение акциями. С другой – сама идея REIT изначально строилась по модели инвестиционных фондов. Большинство частных инвесторов не могут напрямую вложиться в доходную недвижимость, поэтому REIT объединяет средства множества участников.

Такие инструменты называют сквозными: доход от недвижимости напрямую распределяется между инвесторами. Он не облагается налогом на уровне компании – налоги платит сам инвестор.

Что именно находится внутри REIT

В отличие от взаимных фондов, которые покупают акции компаний, REIT специализируются именно на недвижимости. Как правило, их инвестиции относятся к одному из двух типов:

1. Equity REIT (долевой инвестиционный фонд недвижимости) приобретают реальные объекты – офисные здания, торговые центры, жилые комплексы. Доход формируется за счет аренды и роста стоимости имущества.

2. Mortgage REIT (ипотечный инвестиционный траст в недвижимости) вкладываются в ипотечные кредиты и другие долговые инструменты, обеспеченные недвижимостью. Их доход – проценты по таким займам.

Существует и промежуточный вариант – гибридные REIT, которые совмещают оба подхода.

Как выбирать REIT

При сравнении разных REIT стоит обратить внимание на несколько ключевых факторов:

Дивидендная доходность.

Посмотрите, какие дивиденды выплачивает фонд и как они соотносятся с ценой его паев. Дивидендная доходность рассчитывается как дивиденд на пай, деленный на цену пая. Если цена падает, доходность растет. Для ориентира: в 2014 году средняя дивидендная доходность REIT составляла около 6,9 %, тогда как у компаний из индекса S&P 500 – примерно 1,9 %.

Рост прибыли.

Для REIT ключевым показателем считается FFO (средства от операционной деятельности). Он лучше отражает реальную эффективность фонда, чем стандартная чистая прибыль. FFO рассчитывается как бухгалтерская прибыль без учета доходов и убытков от продажи недвижимости и реструктуризации долгов, с добавлением амортизации объектов.

Типы недвижимости.

Важно понимать, во что именно инвестирует фонд: офисные здания, торговые центры, жилые комплексы, отели, курорты, медицинские учреждения и другие виды недвижимости.

География.

Одни REIT работают по всей стране, другие сосредоточены на отдельных регионах. Географическая специализация влияет и на риски, и на потенциал доходности.

Диверсификация.

Этот принцип снова выходит на первый план. Независимо от того, выбираете ли вы один широко диверсифицированный REIT или несколько специализированных фондов, диверсификация остается важнейшим элементом инвестиционной стратегии.

Управление.

Как и при выборе взаимного фонда, вы доверяете деньги профессиональной команде. Изучите опыт управляющих – в идеале у них должен быть серьезный бэкграунд в сфере недвижимости. Часто такие менеджеры начинали карьеру в частных компаниях, которые со временем вышли на биржу.

Как и в случае с покупкой акций, важно изучать не только сам REIT, но и компанию, которая стоит за ним. Кроме того, стоит учитывать общее состояние рынка недвижимости и экономическую ситуацию в регионах, где фонд ведет деятельность.

Сравнение REIT с индексом S&P 500

За 30-летний период, завершившийся 31 декабря 2013 года, среднегодовая совокупная доходность (с учетом сложного процента) по долевым инвестиционным фондам REIT составила примерно 11,7 %.

Для сравнения: доходность индекса S&P 500 за тот же период оказалась ниже – около 10,8 % (данные сайта www.nareit.com).

Отслеживание инвестиций в REIT

Котировки паев REIT публикуются ежедневно, поэтому следить за такими инвестициями можно практически так же, как за взаимными фондами. Основным показателем эффективности REIT считается FFO – его часто называют просто прибылью фонда.

FFO отличается от корпоративной прибыли прежде всего подходом к амортизации. В компаниях, владеющих такими активами, как компьютеры или техника, все материальные активы (кроме земли) со временем амортизируются, то есть постепенно теряют стоимость. Это логично: такие активы действительно изнашиваются.

С недвижимостью ситуация иная: она, как правило, сохраняет свою стоимость или со временем дорожает. Поэтому компания, основной актив которой – недвижимость, рассчитывает FFO следующим образом: берет стандартный показатель чистой прибыли, добавляет обратно амортизацию объектов недвижимости и другие неденежные статьи и исключает влияние некоторых капитальных операций. Такой подход позволяет точнее понять, какой реальный денежный поток создает REIT.

В целом для начинающего инвестора,