Читать книгу - "Полный курс инвестиций в одной книге. От акций и облигаций до ETF и IPO - Мишель Кейган"

денег для покупки актива, так можно вложить меньше собственных средств и получить в распоряжение более дорогую недвижимость. В инвестициях в недвижимость леверидж может как сделать портфель чрезвычайно прибыльным, так и полностью его уничтожить. Если взять разумный кредит под удачные, доходные объекты, можно заработать очень немалые деньги с относительно небольшой стартовой суммы.

Но есть и обратная сторона. Слишком большой долг – или кредит, который трудно обслуживать, – на фоне падающих цен на недвижимость может привести к финансовой катастрофе. Грань между успехом и провалом здесь довольно тонкая. Пока ваши сделки прибыльные, инвестиции в недвижимость способны дать стабильную доходность, но для этого придется проделать большую подготовительную работу.

Инфляция

Инфляцию обязательно нужно учитывать при инвестициях в недвижимость. Более того, в некоторых случаях инвестор может зарабатывать исключительно за счет инфляции. Посмотрим на простой пример.

Инвестор владеет недвижимостью стоимостью 100 000 долларов, при этом его собственный капитал в объекте составляет 30 000. Если цены на недвижимость вырастут всего на 3 % из-за инфляции, стоимость объекта увеличится до 103 000 – то есть на 3000. В пересчете на вложенные 30 000 это означает доходность в 10 % – и все исключительно за счет инфляции.

Вот ключевое правило успеха: к заимствованиям нужно подходить с умом. Никогда не берите в долг больше, чем способны обслуживать. Всегда внимательно изучайте условия кредитного договора, особенно если речь идет о кредите с плавающей процентной ставкой (ее также называют переменной). Не позволяйте никому уговаривать вас на заем, который вам не подходит и не имеет экономического смысла.

Пузыри и мошенничество

Существенную роль в Великой рецессии 2008–2009 годов сыграл раздутый рынок недвижимости. Под давлением брокеров многие покупали жилье, которое было им не по карману. Особенно опасными оказались ипотечные кредиты с плавающей ставкой: через несколько лет платежи по ним внезапно – и нередко резко – вырастали. В результате множество домов ушло в процедуру взыскания.

Не стоит забывать о мошенничестве. Если вам говорят, что недвижимость можно купить «без первоначального взноса», то стоит задать себе простой вопрос: не выглядит ли это слишком хорошо, чтобы быть правдой? И, скорее всего, вы окажетесь правы.

Если брать кредиты разумно, можно использовать деньги банка для покупки и улучшения инвестиционной недвижимости, а собственные средства направлять в другие вложения. В итоге больше денег начинает работать на вас, а потенциальная доходность портфеля растет. Когда все складывается удачно – объект быстро удается выгодно перепродать или сразу находится «золотой» арендатор, который всегда платит вовремя, – кредит можно обслуживать за счет денежного потока от инвестиций и при этом сохранить стабильную прибыль.

Но есть и обратная сторона. Когда обстоятельства складываются не в вашу пользу, что случается куда чаще, могут возникнуть трудности с выплатой кредита по инвестиционному объекту. Именно поэтому крайне важно брать только тот заем, который вы сможете обслуживать даже в ситуации, если арендатор не найдется или продать недвижимость сразу не получится.

Перепродажа домов. Спекуляции на рынке недвижимости

Недвижимость – дело рискованное, и ни по одному участку или объекту нет стопроцентных гарантий. Прежде чем вкладывать крупную сумму, стоит проявить осторожность и хорошо разобраться в теме. В первую очередь важно понимать разницу между перекупщиками и инвесторами.

Перекупщики в недвижимости – не то же самое, что инвесторы. Перекупщики проводят сделки быстро и прибыль рассчитывают получить тоже быстро. Инвесторы ориентируются на долгосрочный доход и выбирают объекты, которые можно держать годами. Нужно трезво оценить свое финансовое положение, чтобы понять, какой подход подходит именно вам. Если инвестиции в недвижимость для вас новая сфера, то с перекупкой лучше повременить, пока рынок не станет понятнее. Также можно подумать о консультации с профильным специалистом, который поможет войти в тему без серьезных потерь.

Для начинающего инвестора, который хочет владеть «живой» недвижимостью, есть два удачных варианта: небольшие объекты под аренду (например, дома на одну-две семьи или здания на четыре квартиры) либо дом, требующий ремонта. Из всех способов инвестирования в недвижимость дома на одну семью часто дают самые понятные возможности для новичков – прежде всего потому, что их сравнительно легко купить и, как правило, несложно продать.

Привлечение профессионалов

Если вы тратите целый день на покраску стен, вместо того чтобы нанять маляра, действительно ли вы так уж много экономите? Наняв специалиста, вы можете посвятить этот день поиску очередного выгодного объекта – возможно, с потенциальной прибылью в 20 000 долларов. Если на поиск, ремонт и перепродажу такого дома уходит 100 часов – по сути, вы платите себе 200 долларов в час.

Существенную прибыль иногда удается получить, покупая старые, запущенные дома и приводя их в порядок для последующей перепродажи. Это один из самых распространенных подходов к инвестициям в недвижимость. Он может быть весьма доходным, но подходит далеко не всем. Прежде чем решиться на покупку «под ремонт», стоит оценить несколько ключевых факторов.

Экспертиза. Нужно хотя бы в общих чертах разбираться в строительстве и планировке, чтобы понимать, сколько работ и денег потребуется, чтобы привести дом в порядок. Четко определите, что вы способны сделать сами, а что придется отдавать подрядчикам. Обязательно учитывайте стоимость материалов, оплату работы специалистов и собственное время – все это должно быть заложено в цену.

Запас прочности. Хватит ли у вас терпения справляться с проблемами, которые неизбежно возникают при ремонте? Инвестиции в недвижимость часто оказываются более долгосрочным и нервным процессом, чем кажется на старте. На падающем рынке даже отремонтированный, качественный объект может продаваться с трудом, и иногда приходится ждать, пока цены снова пойдут вверх.

Осмотр. Перед покупкой обязательно наймите профессионального инспектора для тщательной проверки объекта. Важно заранее знать обо всех возможных подводных камнях, с которыми вы столкнетесь в процессе ремонта. При этом стоит помнить: ни один инспектор не способен выявить абсолютно все проблемы.

Локация. Местоположение – ключевой фактор при выборе недвижимости. Изучите район, инфраструктуру, магазины и транспортную доступность. Оцените возможные варианты использования объекта с учетом зонирования. Жилая недвижимость в районе с хорошими школами будет привлекать молодые семьи. Объекты с удобным выездом на трассы могут оказаться особенно ценными для коммерческих целей.

Совет по выбору места

Опытные флипперы часто формулируют правило так: покупайте самый плохой дом в хорошем районе. Дом можно улучшить собственным трудом и выгодно продать, а вот улучшить целый район – задача куда более долгая, дорогая и зависящая от множества людей.

Если вас интересует коммерческая недвижимость или аренда для топ-менеджмента, имеет смысл искать объекты в радиусе 30-ти миль от города. За пределами городов нередко можно найти недорогие земельные участки. Если участок вам приглянулся, но не