Читать книгу - "Хулиномика 6.2. Элитно, подробно, подарочно! - Алексей Викторович Марков"

На нас со всех сторон обрушиваются всевозможные рекламные интеграции от гуру недвижимости, которые постоянно предлагают купить что-то в Дубае, объясняя, что это очень выгодно и перспективно. Обилие рекламы заставляет задуматься о том, что выгодно и перспективно продавать недвижимость в Дубае, а вот владеть ею – не уверен.

Частенько всплывают предложения вложиться в замечательные строящиеся комплексы Таиланда и Бали. Кто не знал, там иностранцу нельзя легально владеть недвижимостью: только через долгосрочную аренду либо схематоз. Зачем ввязываться в эту тему, если это не ваша пятая резиденция, я не понимаю.

Но самый главный фактор, который нужно рассмотреть – это собираетесь ли вы жить в той стране, где у вас новая квартира (необязательно жить именно в ней). По моему опыту сдачи квартир в аренду необходимость внезапно приехать и решить какую-то проблему (жильцы что-то испортили, соседи жалуются, кран потёк, стиралка сломалась, нужно встретить монтажника) происходит с завидной регулярностью. За рубеж – да и даже в другой город – по таким вопросам вы не налетаетесь.

Да, есть управляющие компании, которые за решение этих проблем оставят вам от вашего дохода немного инфляции. Больше всего страшных рассказов я слышал про испанскую недвижимость: в пустующие “инвестиционные” квартиры заселяются местные хитрые сквоттеры, которых выгнать можно только через суд, который займёт годы. Или жильцы перестают платить и не выезжают, а сделать с ними ничего нельзя. Но есть компании, которые помогают таких ребят выселять – за соответствующее вознаграждение…

Поэтому если у вас нет возможности жить в купленной квартире или где-то рядом, я вообще не рекомендую рассматривать этот вариант инвестиций. А те, у кого такая возможность есть, уже всё продумали и приобрели.

Как правильно оценить эффективность вложения в коммерческую недвижимость, если она покупается для использования под свой бизнес? Сейчас офис снимаем за условные 30к в месяц, но есть возможность купить плюс-минус такой же офис за 2,5 млн, выходит доходность почти 15 % в год. Но половина от этой суммы будет в ипотеку, плюс налоги и пр., всё равно остаётся порядка 7–8 % в год, плюс выкупается сама недвижимость. Вроде со всех сторон выигрышное предприятие, но как-то особо не видно, чтобы даже крупные бизнесы спешили покупать себе офисные помещения в собственность. Почему?

В качестве диверсификации может быть и неплохо. Но учёт надо вести отдельно. Покупаете на себя, сдаёте как ИП ОООшке, или как-то похожим образом. Чтобы сдача офиса была отдельным бизнесом и не мешала расчётам реальной доходности. Я знавал множество «бизнесов» типа салона красоты, где с арендой был бы серьёзный убыток, а если помещение своё – оно вроде и незаметно. Ну, такое.

Вы говорите, что ипотека – это безрисковая инвестиция под Х %, и что надёжней погашать ипотеку, чем вкладывать в рынок и т. д. Но есть одна загвоздка: большинство ипотек выплачиваются аннуитетными платежами, и где-то к середине срока большая часть процентов уже выплачена. То есть по факту безрисковая инвестиция уже не под Х %, а под Х/2 % или даже Х/3 %. Получается инвестиция уже и не такая доходная! Что думаешь?

Верно, но только отчасти. Процент по ипотеке, как правило, не меняется, если её не рефинансировать. Я и не замечаю, как летит время (и платятся платежи у читателей). К тому же ставки по ипотеке упали, так что теперь уже существуют ситуации, когда ускоренная выплата ипотеки – пограничное решение и стоит рассмотреть альтернативы. Например, есть более-менее надёжные 52 000 рублей по ИИСу (опять же, в чате заметили, это при условии, что вы уже использовали вычет на проценты по ипотеке).

Есть и более хитроумный подход: если вы настолько уверены в своих будущих доходах, что готовы рассматривать свой поток платежей как надёжнейший актив (допущение сродни безрисковости ипотеки), можно рассматривать выплату как один из классов активов, которого в вашем портфеле требуется меньше. У вас, скажем, очень risk-seeking профиль и даже надёжные 8–10 % вас не прельщают. Или доходы у вас в валюте, ипотека в рублях, и вам этот встроенный в жизнь кэрри-трейд никуда не впился (хотя может быть и наоборот). Тогда да, согласен, что «инвестиция» в выплату ипотеки может стать не такой уж очевидной.

Ещё одно замечание от специалистов из нашего чата: банкам выгодно поверье клиентов (которому поддался и я), что после выплаты половины срока досрочно гасить невыгодно. На самом деле выгода в % ровно такая же и от времени досрочного погашения никак не зависит.

Имели ли вы дохера долгов и как вы с ними справились?

У меня был такой период. Самое главное – я продолжал отдавать, по крайней мере проценты я платил всегда вовремя. Договаривался, перезанимал, понимал, что это надолго и не стеснялся об этом говорить.

Как выбраться из долгов?

Договариваться. Как? Признавать и обещать, и при этом – внимание! – сдерживать обещания. Рефинансировать, больше зарабатывать. Один большой делить на много маленьких, ну а потом наоборот. Повторять до погашения (или до самой смерти).

Стоит ли ожидать роста цен в долларах на недвижимость в России в ближайшей перспективе (1–3 года), или забыть про это?

Нет, не стоит (ответ из 2019 года).

Нет, не стоит (ответ из 2023 года).

Есть недвижимость (около 300–400к$) и есть желание переезда. Арендовать удобнее и выгоднее. Хочется иметь 8–10 % годовых с облигаций или дивидендов от этой суммы и снимать жилье, а не замораживать эту сумму опять в кирпич и бетон. Может, что-то посоветуете для изучения?

Это хороший вопрос и мысль вполне здравая. Короткий (и неправильный) ответ – купить корпоративных облигаций так, чтобы купоны были размазаны по месяцам – это всего шесть разных эмитентов, ведь выплаты, как правило, раз в полгода. Ставки у банковских бондов выше, чем по их же вкладам (но они не защищены АСВ). У ОФЗ доходность в 2019 году была около 8 %, а в 2022-м можно было и под 13 % вложиться. А в начале 2025-го – и под все 19 %.

А теперь я постараюсь объяснить, почему хороший финконсультант, совсем как врач, не должен отвечать на этот вопрос по интернету. Для начала надо примерить на себя докторский кодекс: 1) всегда сохранять врачебную тайну и 2) никогда не ставить диагноз удалённо.

Теперь, надеюсь, вы начали догадываться, что это вопрос уровня личной консультации. Я не пытаюсь получить себе очередного клиента и далёк от заявлений, что у меня, как у Тони Роббинса, на ближайшие два года всё расписано – нет, у меня кроме гастролей, ничего не расписано. Просто сейчас такая семейная ситуация, что в ближайшие месяцы на это просто нет времени, – и неизвестно,