Читать книгу - "Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки"
Открой для себя врата в удивительный мир Читать книги / Психология книг на сайте books-lib.com! Здесь, в самой лучшей библиотеке мира, ты найдешь сокровища слова и истории, которые творят чудеса. Возьми свой любимый гаджет (Смартфоны, Планшеты, Ноутбуки, Компьютеры, Электронные книги (e-book readers), Другие поддерживаемые устройства) и погрузись в магию чтения книги 'Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки' автора Роберт Кийосаки прямо сейчас – дарим тебе возможность читать онлайн бесплатно и неограниченно!
452 0 00:27, 14-05-2019Аннотация к книге "Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки", которую можно читать онлайн бесплатно без регистрации
Чистая операционная прибыль: Рыночная норма капитализации = Стоимость
Как это делается
Предположим, вы хотите купить жилой дом на 200 квартир, который дает в год 500 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Допустим, рыночная норма капитализации составляет 7 процентов. Это значит, что ориентировочная стоимость дома на данном рынке составит 7 142 857 долларов.
500 000 долл.: 7 % = 7 142 857 долл.
Теперь разберемся, почему так важно следить, чтобы уровень квартплаты соответствовал среднерыночному уровню.
Как чистая операционная прибыль влияет на стоимость недвижимости
Предположим, средняя квартплата в доме составляет 800 долларов в месяц. Проводя комплекс подготовительных мероприятий перед покупкой, мы установили, что на рынке за аналогичную квартиру платят 900 долларов. Это означает, что нынешний владелец уделяет недостаточно внимания управлению недвижимостью и за счет этого теряет 20 тысяч долларов каждый месяц (200 квартир × 100 долларов), а за год недополучает 240 тысяч. Следовательно, недвижимость может приносить в год не 500, а 740 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Посмотрим, как это скажется на ее стоимости:
740 000 долл.: 7 % = 10 571 428 долл.
Цифры впечатляют. Хотя повышение квартплаты на 100 долларов в месяц займет некоторое время, игра стоит свеч, потому что, как показывает пример, недвижимость в этом случае прибавляет в стоимости 3 428 571 доллар. Но самое главное, эта прибавка создается за счет умелого управления уже существующей собственностью и без смены жильцов. Таким образом, бизнес-план основывается на том, что я не только надеюсь на возможное рыночное удорожание недвижимости, но и сам увеличиваю ее стоимость! Вот что значит эффективно управлять недвижимостью. Именно поэтому надо внимательно следить за уровнем квартплаты не только в своем доме, но и на рынке в целом.
Еще один способ добавления стоимости – уменьшение количества пустующих квартир. Помните, что чистая операционная прибыль определяет стоимость недвижимости, поэтому любой источник дохода приобретает особую важность. Главный метод повышения заселенности – создание устоявшегося контингента жильцов, которые содержат квартиры в порядке и не слишком часто переезжают с места на место. Этого можно добиться за счет проверки каждого потенциального квартиросъемщика.
Многие управляющие не проверяют кредитной истории и криминального прошлого каждого жильца, хотя для профессионалов это обычная практика. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять, какие проблемы могут возникнуть, если среди жильцов окажутся люди, которые не в состоянии платить за квартиру или причиняют ей ущерб. Однако многие управляющие в погоне за квартиросъемщиками упускают из виду эту важную задачу.
Проблемные квартиросъемщики не только ухудшают показатели заселенности, но и могут нанести материальный ущерб недвижимости. Они буквально вытесняют из дома добропорядочных и платежеспособных жильцов. Выселение причиняет владельцу дополнительные хлопоты. Кроме того, увеличивается число пустующих квартир. Чем больше площадей пустует, тем выше относительные расходы на содержание дома, рекламу, оплату персонала и услуги поставщиков.
Существует множество других способов, с помощью которых можно повысить процент заселенности квартир. Включите грамотного управляющего в команду, и вы сразу заметите результаты.
Помимо квартплаты есть еще немало возможностей получения дохода от недвижимости. Это может быть и установка стиральных машин, сушильных шкафов, индивидуальных счетчиков расхода электроэнергии, воды и газа, взимание дополнительной платы за домашних животных, надбавка за этаж, пользующийся повышенным спросом, или за окна, выходящие на определенную сторону. Многие даже не знают о существовании таких возможностей, не говоря уж о том, чтобы брать за это деньги.
Реальная история: как 288 стиральных и сушильных машин принесли 1,9 миллиона долларов
Недавно мы с партнером Россом купили в Тулсе, штат Оклахома, жилой дом на 288 квартир. Стратегия заключалась в том, чтобы оснастить каждую квартиру стиральной машиной и сушильным шкафом. Электрические сети и водопроводная система позволяли это сделать. Как оказалось, у многих жильцов уже стояли стиральные машины, взятые напрокат за 40–50 долларов в месяц. В первый же год после покупки дома мы приобрели оборудование и установили его. В течение двух следующих лет квартплата должна была увеличиться на 40 долларов. Посмотрим, какой результат дала наша затея.
288 квартир × 40 долл. в месяц = 11 520 долл. в месяц
11 520 долл. x 12 месяцев = 138 240 долл. чистой операционной прибыли в год
138 240 долл.: 7 % нормы капитализации = 1 974 857 долл. прибавки к стоимости
Есть и другие возможности, которые могут оказаться откровением для вас, но являются обыденным делом для компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью.
Расходы по управлению недвижимостью обычно меньше всего поддаются контролю. Причина в том, что их сумма в большинстве случаев диктуется извне. Самые типичные статьи – реклама и маркетинг, ремонт и обслуживание, зарплата персонала, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страхование.
Налоги, страхование и коммунальные услуги – самые большие статьи расходов, на которые вы практически никак не можете повлиять.
Однако кое-что все же можно сделать. Например, профессиональная управляющая компания за счет величины своих активов может добиться лучших условий при заключении договора страхования и получить кредит под более низкий процент, чем индивидуальный инвестор. Кроме того, часто удается выторговать определенные налоговые льготы и вычеты. Уплату налогов можно частично возложить на жильцов.
Мы уже говорили о проверке кредитной истории и криминального прошлого квартиросъемщиков. Посмотрим, с какими расходами это связано. Справку об отсутствии кредитной задолженности, которая стоит обычно меньше 50 долларов, должен представлять сам потенциальный жилец.
Возьмите на заметку
Сэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию.
Сэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию. Вот типичный сценарий. Вы тратите с трудом заработанные деньги на то, чтобы привести в порядок квартиру, после того как оттуда съехал предыдущий квартиросъемщик. Скажем, потребуется 500 долларов на уборку, покраску, мелкий ремонт и химчистку ковровых покрытий. Вселяется новый жилец, которого вы не удосужились проверить. Через некоторое время он перестает платить за квартиру. Вы в убытке до тех пор, пока он не покинет квартиру. Расходы на меры по судебному выселению в среднем составляют где-то 500 долларов. В конце концов жилец покидает дом, а вы остаетесь в минусе: задолженность по квартплате, судебные издержки и ущерб, причиненный имуществу. Вам предстоит снова готовить квартиру к заселению, что потребует еще 500 долларов.
Прочитали книгу? Предлагаем вам поделится своим впечатлением! Ваш отзыв будет полезен читателям, которые еще только собираются познакомиться с произведением.
Оставить комментарий
-
Гость Елена12 июнь 19:12
Потрясающий роман , очень интересно. Обожаю Анну Джейн спасибо 💗
Поклонник - Анна Джейн
-
Гость24 май 20:12
Супер! Читайте, не пожалеете
Правила нежных предательств - Инга Максимовская
-
Гость Наталья21 май 03:36
Талантливо и интересно написано. И сюжет не банальный, и слог отличный. А самое главное -любовная линия без слащавости и тошнотного романтизма.
Вторая попытка леди Тейл 2 - Мстислава Черная
-
Гость Владимир23 март 20:08
Динамичный и захватывающий военный роман, который мастерски сочетает драматизм событий и напряжённые боевые сцены, погружая в атмосферу героизма и мужества.
Боевой сплав - Сергей Иванович Зверев