Читать книгу - "Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки"

Лучшая защита от судебных процессов – это умение уходить от всяческих разногласий и споров. Вот перечень некоторых мер, которые помогут избежать неприятностей.

Работайте с хорошими и опытными брокерами

Всегда имейте дело только со своим собственным брокером по недвижимости. Покупая недвижимость, не полагайтесь на брокера продавца. Вам нужен специалист, обладающий опытом и работающий в ваших интересах, а не просто сводящий вместе покупателя и продавца в расчете на комиссионные. Это должен быть брокер с большим стажем работы, который понимает, что если предложенная им сделка вас не устраивает, то свет клином на ней не сошелся. Вам нужен брокер, которому можно доверять и который не посоветует ничего такого, что не пойдет вам на пользу.

Недавно мне удалось уладить одно спорное дело клиента, купившего землю под застройку по совету какого-то случайного брокера со стороны. Клиент с самого начала заявил брокеру, что его не устраивают условия покупки земли, которые требуют обязательного возведения на ней трех жилых домов социального типа. Однако брокер предложил следующий вариант: если клиент со скидкой продаст ему из этой земли три участка, то он сам построит на них социальное жилье, чтобы выполнить требования городских властей. Клиент согласился, подписал составленный брокером соответствующий проект договора и приобрел землю, не посоветовавшись со своим юристом. И тут он обнаружил, что на самом деле по проекту требовалось строительство не трех, а пяти объектов доступного жилья. Еще больше его шокировало заявление брокера, что тот не обязан ничего строить на уступленной ему земле. «Это же были только разговоры», – сказал брокер и потребовал передать ему три участка, угрожая, что в противном случае передаст дело в суд.

Когда клиент обратился ко мне, то мы, проанализировав ситуацию, пришли к выводу, что подписанный им договор действительно предусматривал продажу трех участков земли брокеру по сниженным ценам, но в нем ни слова не говорилось о строительстве социального жилья.

Правовая позиция клиента была очень слабой. В конце концов нам удалось кое-как уладить это дело, передав брокеру не три, а только два участка. Клиенту пришлось выполнить требования городских властей, построив на своей земле пять объектов доступного жилья. Этот случай наглядно демонстрирует, к чему может привести отсутствие собственного брокера и насколько опасно подписывать какие-либо соглашения, не ознакомив с ними предварительно своего юриста, о чем пойдет речь в следующем разделе.

Возьмите на заметку

Покупая недвижимость, не полагайтесь на брокера продавца. Вам нужен свой брокер, обладающий опытом и работающий в ваших интересах.

Почаще консультируйтесь с опытным юристом

Несколько месяцев назад, выступая с лекцией перед группой застройщиков, я пошутил, что с юристами надо общаться «часто и помногу». В этом есть большая доля истины. Своевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов. Поэтому лучше с самого начала потратить небольшие деньги на юридическую консультацию, но зато у вас будут ясные и прозрачные контракты, защищающие ваши интересы. Это сэкономит вам целое состояние. Извлечь максимум пользы из общения с юристами помогут несколько рекомендаций:

• Найдите самого опытного юриста, которого можете себе позволить и которому будете доверять.

• Держите его в курсе всех своих текущих дел и обращайтесь за помощью на самых ранних этапах сделок.

• Поручайте ему участвовать в подготовке всех документов, в которых согласовываются намерения сторон и условия их выполнения, даже если они не носят обязывающего характера. Дело в том, что предварительные договоренности, достигнутые на этом этапе между покупателем и продавцом, обычно бывает трудно изменить впоследствии.

• Поручайте ему готовить все договоры, которые имеют обязывающий характер.

• Не пытайтесь сэкономить деньги, поручая составление проектов договоров юристу другой стороны. Лучше потратить деньги на то, чтобы эти проекты готовил именно ваш специалист. Зачастую контракты, составленные другим участником сделки, очень трудно изменить, так как, сформулировав свои условия, он предпочитает твердо на них стоять.

• Включайте юриста в процесс подготовительных мероприятий при покупке любой недвижимости. Экономия на этом этапе – плохая идея. Недвижимость стоит больших денег, и целесообразно потратить некоторые средства на проведение предварительной экспертизы сделки, в том числе и ее юридических аспектов.

Возьмите на заметку

Своевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов.

Добивайтесь ясности и четкости в договорах, защищающих ваши интересы

Порой мне приходится вести судебные процессы, когда отношения между сторонами сделки, касающейся недвижимости, заходят в тупик. Причиной этого зачастую становятся плохо составленные договоры, которые не защищают законных интересов сторон. Так, например, за последний год у меня было два случая, в которых, хотите верьте, хотите нет, контракты не обязывали участников выполнять намеченные соглашения. Разумеется, при заключении договора стороны подразумевали, что доведут его до завершения, но четкая формулировка в контракте отсутствовала. В одном случае сторона, финансирующая проект, попросту отказалась предоставлять средства, несмотря на благоприятные условия рынка и хорошие прогнозы прибыльности. К сожалению, в договоре не были прописаны требования, обязывающие ее продолжать финансирование вплоть до полного завершения проекта. Застройщики на предварительной стадии перепоручили подготовку договора инвесторам и не ознакомили с ним своего юриста. Эта ошибка оказалась очень дорогостоящей.

В другом случае, наоборот, инвестор предоставил застройщику средства, необходимые для строительства. К сожалению, в договоре не было пункта, обязывающего застройщика завершить проект, а для инвестора, в свою очередь, не было предусмотрено права на замену застройщика в случае неисполнения им своих обязанностей. Из всего этого следует извлечь урок: контракты должны недвусмысленно обязывать стороны к выполнению оговоренных работ в установленные сроки и защищать их интересы и права.

Из контракта должно совершенно ясно следовать, на что вы можете рассчитывать. В нем должны быть до минимума сведены все недомолвки и неопределенности. Вы должны быть уверены, что другая сторона будет выполнять все, чего вы от нее ожидаете. Оговорите в нем ответственность для другой стороны на тот случай, если она не справится со своими обязанностями. В то же время вы и сами должны знать, каковы для вас будут последствия, если вы не сможете выполнить своих обязательств по соглашению. Хороший юрист поможет вам снизить пределы собственной ответственности до необходимого минимума. Чуть позже мы более подробно обсудим эту тему, а пока будет достаточно простого совета: если вы не уверены, что сможете выполнить условия договора, не подписывайте его.