Читать книгу - "Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки"

Реальная история: дешевая земля может принести большие убытки

Во время последнего бума на рынке недвижимости один из моих клиентов приобрел по дешевке 900 акров земли для ее последующей спекулятивной перепродажи. Уже после покупки он обратился ко мне за помощью. Оказывается, покупатель недостаточно тщательно провел подготовительные мероприятия перед приобретением и не провел исследования грунта. Если бы он это сделал, то вовремя обнаружил бы, что грунт обладает повышенными свойствами расширения. Из-за этого сооружение фундаментов на участке настолько повышалось в цене, что общая стоимость зданий становилась неконкурентоспособной на рынке. Как ни прискорбно, эта инвестиция оказалась крайне убыточной даже несмотря на то, что земля была приобретена очень дешево. Я ничем не смог ему помочь. А ведь таких последствий легко можно было избежать. Следовало просто выполнить свою домашнюю работу и заказать обследование грунта.

Мораль: свойства грунта имеют большое значение. Не экономьте на вещах, которые стоят дешево, но могут сберечь огромные деньги.

Первичное экологическое обследование

По результатам этого обследования вам станет ясно, находится ли ваш участок в экологически чистой зоне или есть какие-то проблемы. Например, раньше где-то поблизости могла находиться автозаправочная станция с подтекавшим бензохранилищем, и следы этих протечек могут обнаружиться на вашей территории.

Если будут выявлены подобные моменты, то вы получите рекомендацию на проведение углубленного исследования. Оно стоит недешево и занимает много времени. Лабораторные анализы покажут, имеются ли вредные или опасные загрязнения и какими средствами их можно устранить. Предсказать заранее величину расходов на обеззараживание практически невозможно. Если по итогам первичного обследования вам рекомендуют провести углубленное, бегите прочь от этого участка, не оглядываясь. На ранних этапах карьеры я бы не советовал вообще связываться с такой недвижимостью. И еще один момент: если ваш участок располагается на скальных породах с преобладанием гранита, обязательно проведите анализ на содержание радона.

Прохождение коммуникаций

Параллельно с составлением отчета для кредиторов инженер-строитель должен изучить все коммуникации, проходящие по территории участка, включая водопровод, канализацию, телефонные и электрические кабели, газопроводы, оптоволоконные линии связи и ливневую канализацию.

Этот отчет должен содержать данные о точном местоположении коммуникаций, их пропускной способности, давлении воды, а также об обслуживающих организациях и местах доступа. В нем также должен содержаться вывод о том, возникнут ли в ходе строительства дополнительные затраты, связанные с переносом коммуникаций, или, наоборот, их наличие сыграет вам на руку.

Поручите инженеру выяснить также, осуществляют ли соответствующие службы платежи за прохождение их коммуникаций по вашей собственности, и если нет, то можно ли им выставить счет.

Дренажная система

В этом отчете должно содержаться заключение, подпадает ли ваш участок под действие федеральных норм о судоходных водных путях. Не думайте, что для этого по вашей территории должно проходить русло реки. Вполне достаточно, если у вас есть ирригационный канал или пожарный водоем. Необходимо также определить, возникнут ли дополнительные расходы для устройства дренажных систем удержания или, наоборот, сброса воды с вашей территории.

Археологическое обследование

Если ваш участок расположен в местности, где раньше были найдены или могут быть найдены археологические экспонаты, необходимо провести обследование с привлечением археологов. Даже если вы находитесь достаточно далеко от мест поселений первых колонистов или стоянок древних племен, это еще не значит, что они не могли что-то закопать и на вашем участке.

Реальная история о том, как строитель нашел клад

Одна компания, строившая жилые дома, при прокладке водопровода обнаружила археологические артефакты. Работы были немедленно остановлены (на восемнадцать месяцев), пока археологи со своими совками и кисточками скрупулезно не обследовали весь участок в поисках других находок. Компания оказалась на грани банкротства, поскольку все это время ей пришлось платить проценты по кредиту, расплачиваться с поставщиками и подрядчиками и нести штрафные санкции за несвоевременную сдачу объекта. Если бы археологическое обследование было проведено вовремя, этого можно было бы избежать. Мораль: если что-то может произойти, оно обязательно произойдет. Не искушайте судьбу.

Соответствие нормам Федерального Авиационного Агентства (ФАА)

Убедитесь, что ФАА не наложило никаких ограничительных мер на использование вашего участка. Не находится ли ваша земля в зоне повышенной шумовой нагрузки или в зоне снижения и взлета самолетов? Лучше узнать об этом заранее.

Грунтовые воды

Проверьте, нет ли на участке выходов грунтовых вод, и если есть, то зарегистрированы ли они в государственном департаменте водных ресурсов. Соберите также исторические данные о глубине залегания и колебаниях уровня грунтовых вод, наличии артезианских скважин, их глубине и производительности. Убедитесь, что заброшенные скважины надежно законсервированы.