Читать книгу - "Анатомия финансового пузыря - Елена Чиркова"

Второй проект был назван Корал-Гейблс («коралловые фронтоны», и они действительно были кораллового цвета) – это пригород Майами, совершенно новое поселение с клубами, каналами, торговыми центрами, фонтанами, площадями, собственным университетом, свободно разгуливающими фламинго. Предполагались выделенные бизнес-зоны, районы для рабочих, состоятельных и богатых. Чтобы не расстроить гармонию дизайна, на территории Корал-Гейблс запрещалось самостоятельное строительство. Рыночную стоимость недвижимости в Корал-Гейблс после реализации всего проекта оценивали в 75 млн долларов. Планировалось централизованно построить 1000 домов в персидском, южноафриканском, французском, итальянском, китайском, испанском и других стилях, для чего со всей страны были собраны 12 лучших архитекторов. До конца бума успели сдать около 100 домов во французской, итальянской, венецианской, южноафриканской и китайской «деревнях». Они продавались по 20–100 тыс. долларов. За миллион долларов была построена въездная группа в город, за столько же – «Колизей» на 7200 мест, однако акустика и общая планировка оказались плохими, и в течение долгого времени он не использовался по назначению [Ballinger 1936, р. 108].

Проект назвали «Венецией Америки». Чтобы оправдать название, по каналам запустили курсировать гондолы с гондольерами, и уверяли, что импортировали настоящих венецианских. Каналы делались не для красоты. Это увеличивало долю недвижимости с видом «на воду»^[91]. Один из современников флоридского бума, Кеннет Баллингер (Kenneth Ballinger), автор вышедшей в 1936 году книги «Миллионы Майами», документировавшей просходившее, иронизирует на тему участков с видом на воду, правда не в Корал-Гейблс, а в другом прибрежном городе – Форде Лаудердейл: «Примечательны были лаудердельские острова… которые вели к океану из центра Форта Лаудердейл. Как и в случае большинства участков на море, реклама говорила о том, что участки находятся “у воды”. “Вода” же получалась путем прокладывания каналов, и тогда береговые власти не могли арестовать тебя за рекламу “собственности на воде” в ничего не подозревающих о ее существовании городах страны» [Ballinger 1936, р. 43].

Названия проектов звучали либо по-испански (Пасадена, Санта-Моника, Буэна-Виста, Рио-Виста), либо по-итальянски (Неаполь, Венеция, Индрио), или это были универсальные средиземноморские названия, такие как Ривьера. В некоторых случаях прилагался и девиз: Индрио – «Новый и самый красивый Голливуд во Флориде», «Золотые ворота юга», Орландо – «Прекрасный город», Санкт-Петербург – «Солнечный город», Форт Лаудердейл – «Тропическая волшебная страна», а Майами-Бич – «Волшебный город» [Sakolski 1932, р. 339]. Рядом с каждым успешным проектом был «проект-паразит», в нем продавались «почти такие же» лоты, но по более низким ценам [Vanderblue 1927а, р. 123–124].

Строительный бум расходился волнообразно. Он начался в 1923 году в Майами, в 1924-м перекинулся на Тампу, а в 1925 году достиг Джексонвиля [Vanderblue 1927b, р. 255]. Пик спекуляций пришелся на 1924–1925 годы, и его эпицентром стал Майами-Бич – курорт для среднего класса, более демократичный, нежели Палм-Бич или Бока-Ратон. В 1923 году один только Фишер продал там участков на 3 млн долларов, в 1924 году – на 8 млн, в 1925-м – на 12 млн долларов.

К 1925 году в Майами-Бич было построено 56 отелей на 4000 номеров, 178 многоквартирных домов, 306 торговых и офисных зданий, 8 казино, 3 школы, 4 поля для поло, 3 кинотеатра, 2 церкви и 858 частных домов [Sobel 2000, р. 289]. Считается, что всего в эти проекты было инвестировано около миллиарда долларов в тогдашних ценах [Там же, р. 290]. В основном это были деньги с Уолл-стрит, из Восточных штатов и со Среднего Запада. Только в январе 1926 года объем сделок с недвижимостью составил 2 млрд долларов. Продавалость все: от участков под застройку коммерческой и жилой недвижимостью и готовых объектов – домов, офисов, гостиниц, торговых центров – до больших участков земли площадью 5–10 акров под «фермы» (они маркетировались как «независимость» на пяти акрах^[92] соснового или пальмового леса – так тогда называли флоридские джунгли), каучуковые плантации, банановые рощи и цитрусовые ранчо. К концу бума начали продвигать и «индустриальные» возможности, например активно рекламировали «текстильный город» к западу от Дайтоны, далеко от дороги, который призван был стать местом грандиозной фабрики, производящей «дайтонскую одежду» [Vanderblue, 1927a, р. 124].

Большинство проектов продавались на стадии проектной документации, как сказали бы сейчас. Как съязвил один из ученых того времени, автор книги об истории бумов недвижимости в США Аарон Сакольски (Aaron Sakolski): «В проекте участки выглядели лучше. Покупателю передавалось видение девелопера. А он видел прелестные извилистые бульвары, марины для яхт, парки, засаженные кокосовыми пальмами, гибискус в цвету. Продавец мог показать, какое место будет оживленным, и предлагал выбрать там двойной участок для открытия бизнеса, или же предлагал тихое место у воды для зимнего дома. Обходились без того, чтобы посмотреть на участок. Зачастую это и бессмысленно, так как участки продавались на стадии “до девелопмента”. Бульвары еще нужно разбить, марину – углубить, а поднятую со дна грязь использовать для подъема уровня участков, которые в настоящее время были под водой. Когда они будут отсыпаны, размечены, вот тогда-то собственник и сможет посмотреть на свой участок» [Sakolski 1932, р. 337]. Иногда даже местонахождение участка указывалось приблизительно. Например, проект Wyldewood Park между городами Майами и Дания рекламировался как проект, построенный вокруг двухмиллионного бенгальского фикуса. Как девелопер определил цену дерева, осталось загадкой [Ballinger 1936, р. 46].

Флоридскому буму способствовали не только усилия девелоперов, но и макроэкономическая ситуация в стране. До 1920-х годов работали, как правило, без отпуска, а поездки были в основном связаны с поисками работы. Фабричные рабочие существовали на зарплаты, которых едва хватало на еду и одежду. Ничего другого они бы не покупали. Потребительского кредитования еще не существовало, да оно и не было нужно, так как не приобретались товары длительного пользования. Некоторые брали ипотеку, на гораздо более короткий срок, чем сейчас. Целью жизни было выплатить стоимость дома полностью как можно скорее. Ни о каких тратах на отпуск речь не шла.

Но все поменяла война. Так же, как и Вторая, Первая мировая придала ускорение американской экономике. Зянятость была практически полной, зарплаты резко возросли. США – единственная страна в мире, которая выиграла от войны. В 1920-е годы это самая быстроразвивающаяся экономика в мире^[93]. 20-е годы XX столетия впоследствии назовут американской эрой процветания, или периодом процветания Кулриджа^[94].