Читать книгу - "Множественные источники дохода - Роберт Г. Аллен"

«Мистер Продавец,

давайте я покажу вам, насколько выгодно было бы для вас принять мое предложение. Вашей собственности в этом доме на 10 тысяч долларов. Если бы я дал вам 10 тысяч в качестве наличной оплаты, куда бы вы их вложили? Скорее всего, положили бы в банк под 5 % годовых или ниже, правда? Вместо 10 тысяч долларов наличными я дам вам вексель на сумму 11 тысяч против вашей доли в этой недвижимости с доходностью 10 % годовых. Это значит, что вы немедленно заработаете 1 тысячу долларов. Вам потребовалось бы продержать свои деньги в банке два года, чтобы получить такой доход. Плюс к тому я буду платить вам 10 % годовых по векселю, это на целых 5 % выше, чем предложит вам любой банк».

«Просветившись» таким образом, продавцы обычно смотрят на творческие сделки несколько по-другому.

Способ 2. Аренда/опцион

Я собираюсь рассказать вам, как приобрести почти вдвое больше недвижимости за половину стоимости. Звучит неплохо?

С чего мы начинаем? Открываем газету и, читая в разделе «Дома в аренду», ищем следующие ключи: «аренда с перспективой покупки», «лизинг^[78] к купле», «опцион к купле», «арендный опцион». Что вам нужно, так это «попавший в ситуацию» продавец, который приобрел себе дополнительную недвижимость и теперь в затруднении, распоряжаясь двумя домами и платя за оба. Говоря, что «желает сдать дом на условиях опциона», продавец заявляет, что ему нужны не наличные… а просто добросовестный арендатор, который пожелал бы со временем приобрести эту недвижимость. А это вы и есть. Давайте разберем пример.

Это дом стоимостью 100 тысяч долларов, ссуда – 60 тысяч, платежи по возврату которой составляют 600 долларов в месяц. Продавец дает объявление в газету, ища кого-нибудь, кто снял бы в аренду этот дом и помог, таким образом, продавцу с выплатами по ссуде. Почему вас это может устроить? По трем причинам: 1) это сделка без наличной оплаты; 2) платежи ниже, чем при обычной покупке в рассрочку; 3) у вас есть возможность договориться на сегодняшнюю цену дома, надеясь, однако, что она возрастет быстрее, чем закончится срок опциона.

Есть три вопроса, по которым стоит провести переговоры с продавцом, чтобы сделка стала еще более привлекательной для вас:

1. Постарайтесь договориться с продавцом об условиях опциона, беря за основу текущую стоимость недвижимости. Если продавец желает продать опцион исходя из возросшей стоимости дома в будущем, тогда для вас это будет просто аренда. Это не годится, вам нужна выгодная сделка.

2. Всегда запрашивайте предельно долгий срок опциона – два года минимум, три – лучше, пять – маловероятно, что согласятся, но попросить стоит.

3. Оговорите условие, что ваша месячная арендная плата будет кредитована в счет последующего приобретения. «Не кредитуете ли вы 100 долларов из моей месячной аренды в покрытие будущего приобретения, если я буду идеальным жильцом, регулярно вносящим плату, без каких-либо проблем для вас?»

Пример с арендой/опционом. Предположим, продавец в нашем предыдущем примере согласился на 800 долларов месячной аренды и фиксировал для вас цену приобретения в размере ПО тысяч долларов сроком на три года, а также согласился кредитовать 100 долларов из вашей месячной аренды на покрытие покупки дома. Вы ждете три года, радуясь низкому размеру платежей; одновременно проводите мелкий ремонт в доме, отчего недвижимость приобретает прекрасный вид; после чего вы оцениваете ее заново. В результате дом оценили в 125 тысяч долларов. Цена покупки дома, на которую вы пока вправе рассчитывать, равняется ПО тысячам долларов минус сумма из 100-долларовых кредитованных выплат, о которых вы договорились вначале и которые за три года составят в сумме 3600 долларов. Вычтите эту сумму из ПО тысяч, и цена покупки для вас станет равной 106 400 долларов. Это значит, что вы за три года приобрели свободную от залога собственность в составе этой недвижимости в размере 125 тысяч минус 106 400 долларов, или 18 600 долларов. Недурно для арендатора.

Теперь у вас два варианта действий: приобрести собственность или перепродать ее с выгодой для себя. В случае приобретения вы получаете ссуду в размере, скажем, 112 тысяч долларов – и этого достаточно, чтобы удовлетворить продавца и понести расходы по заключению сделки, после чего вы владелец дома. Если же ваша цель не в том, чтобы стать домовладельцем, вы размещаете объявление в газете с намерением продать этот дом не позже чем за полгода до срока истечения действия опциона, находите традиционного покупателя, сбываете ему недвижимость за 125 тысяч долларов и кладете в карман 18 тысяч прибыли наличными.

Теперь о том, как это выглядит в реальной жизни.