Читать книгу - "Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова"

Формально квартиру можно отдать в залог с разрешения органов опеки, если родители гарантируют (и это нотариально заверено!), что ребенок получит свою долю, как только кредит будет выплачен. Но получить такое разрешение – проблематично, а иногда – очень дорого.

Получить ипотечный кредит под «обремененное» детьми жилье можно и легитимным способом (без взяток). Помощь может прийти только от родственников, если они есть и при этом владеют квартирой. Предстоит проделать операцию, которая называется «выделение доли собственности ребенку». Если ребенок имел долю в квартире, которая отдается в залог, ему надо выделить долю в другой (у родственников), не меньшей площади, чтобы не ухудшились условия жизни. При этом не надо забывать, что продать ребенку долю нельзя (дети не могут участвовать в сделке), ее можно только подарить.

Если банк готов пойти навстречу клиенту, также понадобится определить (выделить) долю ребенка в новой квартире. Сделать это технически несложно, но риск для банка велик: если кредит не будет возвращен, на защиту интересов ребенка встанет целое государство. Поэтому не только банки, но и агентства недвижимости не любят иметь дело с квартирами, совладельцами которых выступают дети: собранная с большим трудом цепочка сделки может развалиться в одночасье из-за отказа органов опеки; клиенты агентства останутся без квартир, а агент – без заработка.

Существуют случаи, когда банки соглашаются взять квартиру в залог: когда сумма кредита невелика, или заемщик вносит в качестве первого взноса больше половины стоимости квартиры. Менее ясный мотив для согласия – источник средств банка. Если у него есть возможность покупать длинные дешевые деньги (например, он кредитуется в иностранном банке под маленький процент), то вполне вероятно, что он не побоится взять в залог квартиру с ребенком в нагрузку.

Если родители ребенка не смогут выплатить кредит, их имущество (квартира) достанется банку. И останется в собственности банка, пока ее малолетний владелец не дорастет до совершеннолетия. До той поры проводить операции с квартирой нельзя. Немного проще обстоят дела, если ребенок просто прописан (зарегистрирован) в квартире. Регистрация не препятствие для того, чтобы в случае непогашения кредита забрать у должников квартиру и продать ее с торгов. Для оформления залога все равно придется обращаться в органы опеки. Если дети зарегистрированы в квартире, которая пойдет в залог, а будущее жилье лучшего качества, у органов опеки, как правило, не возникает вопросов.

Проблем точно не появится, если к моменту оформления квартиры в залог дети будут прописаны по другому адресу. Но, учтите, прописать ребенка в возрасте до 14 лет можно только к одному из родителей, только после 14 лет подросток может жить с дедушками-бабушками (если размер площади позволяет).