Читать книгу - "Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова"

Будет ли падать стоимость новостроек или теперь постепенно будет расти?

Если кто-то вам скажет, или, может быть, вы прочитаете какие-то прогнозы о рынке недвижимости, в которых риелторы, ссылаясь на маркетинговые исследования, будет уверять, что кто-то уловил темпы роста цены строящегося жилья, можно это всего лишь принять во внимание. Потому что делать такие прогнозы объективно очень сложно.

И никаким крупным девелоперским компаниям, агентствам недвижимости, экспертным сообществам не под силу на сто процентов дать оценку того, как будет развиваться рынок жилья, как будут меняться цены на новостройки в ближайшие два-три года.

Отследить некоторые тенденции – да, возможно, но точно сказать – нет.

Какова же общая тенденция? Она такова: строить стали меньше. Следовательно, цены на новостройки будут расти. Может быть, не сразу и не завтра, но неминуемо. В 2015 году построено в два раза меньше квадратных метров жилья, чем в предыдущем 2014-м.

Фирмы, которые занимаются продажей уже построенного жилья, – это не обязательно сам застройщик, это может быть агентство недвижимости, которое к нему относится. Застройщик делегирует ему осуществление продаж квартир в новостройке. И, как не странно, когда много квартир, продается их больше. А потом оставшиеся метры продаются очень трудно. Поэтому на них всегда есть скидка.

Но если застройщик хочет ускорить процесс продажи, он его всячески начинает оживлять: проводить акции, распродажи, ликвидации. И поэтому стоимость новостроек постоянно варьируется. Вот такое противоречие.

Еще одна неминуемая тенденция – это ветшание домов определенных серий вторичного жилья. Как раз приходит время окончания эксплуатации панельных «хрущевок», построенных в 1960-х. Они неизбежно подлежат сносу. Людям, которые там живут, будет предложено переехать в новостройку. То есть кто-то получит квартиру бесплатно.

Это небольшой процент, следовательно, количество их уменьшится. И говорить о том, что эта категория сильно повлияет на цену новостроек, видимо, не стоит. Будут ли строить дома на месте пятиэтажек? Должны, если это проект по сносу и реконструкции пятиэтажек. Находятся застройщики, которые умудряются «впихнуть» новый дом рядом с пятиэтажкой и не предложить людям квартиры в новом доме.

Эти тенденции «пожирают» одна другую, и мы периодически видим скачки в стоимости квартир.

Можно более дифференцированно подойти к этому вопросу. У каждого класса новостроек есть свои взлеты и падения, своя специфика в формировании цен, свои скачки и провалы. Это категории эконом, стандарт, бизнескомфорт, премиум и люкс. У каждого из них имеются свои тенденции.

В первых двух сегментах (эконом, стандарт) квартиры за миллион рублей с небольшим разбирают, как горячие пирожки, в случае удачного расположения комплекса, планировок, решения важных жизненных вопросов, таких как воспитание спортсменов, например.

Создание условий для достижения ими наилучших результатов будет привлекать семьи с детьми, которые занимаются спортом и ставят перед собой большие цели.

Это может быть место, которое выделяется особенным сервисом конкретного дома или ЖК.

Оно привлекает к себе внимание, поскольку выделяется на фоне других новостроек.

Конечно, такие объекты будут пользоваться популярностью, и продажи от поднятия и снижения цены сильно не изменятся. Они дешеветь не будут. Конечно, застройщик будет думать, какие акции еще устроить, чтобы оживить продажи. Вернее, не снизить их темп. Может быть, на квартиры, которые не очень идут. Но они в любом случае должны быть проданы!

Потому что не проданная квартира в новостройке – это неухоженная квартира, это площадь, к которой не приложена рука хозяина, о которой никто не заботится. Это увеличение вероятности затопления квартир, которые находятся под ними. Словом, это не выгодно УК, соседям, ведь жилое помещение должно быть отоплено, стены должны быть оштукатурены, тогда квартиры, находящиеся рядом, хорошо сохраняют тепло. А если квартира бесхозная, то там и щели могут быть, и ветер гуляет, продувая через оконные рамы, через дверь, неплотно прилегающую к стене. Это ухудшает тепловые характеристики всего этажа, всего дома.

В премиум-сегменте цены зависят больше от качества, престижности и расположения новостройки.