Читать книгу - "Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица - Николай Вольхин"

Сопоставление границ закладываемого земельного участка, приведенных в кадастровом плане, и данных, определяемых при визуальном осмотре, осуществляется с помощью публичной кадастровой карты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр – http://maps.rosreestr.ru/portalonline). В качестве вспомогательного инструментария используются спутниковые карты http://maps.yandex.ru и http://maps.google.ru. Для определения координат земельного участка и фиксации результатов визуального осмотра можно использовать фотоаппараты со встроенным модулем GPS^[19]. При фотосъемке данные о координатах предмета залога автоматически записываются на съемный носитель и могут использоваться залоговой службой.

Документарный мониторинг земли аналогичен принципам, изложенным в табл. 1.7. В случае выявления^[20] на земельном участке площадей, обремененных сервитутами, эти площади вычитаются из общей площади участка при расчете его стоимости. В практике бывали случаи, когда после исключения сервитутов свободная площадь земли оказывалась близкой к нулю.

Отмечу, что технология документарного мониторинга недвижимости не является исключительной. В табл. 1.9 представлены виды залогов, документарная форма мониторинга которых является повсеместной практикой залоговых служб.

Табл. 1.9. Виды обеспечения, подлежащего документарному мониторингу

1.2.2. Общие принципы мониторинга. Техника интервьюирования при проверке залога и подписании актов мониторинга

Вышеприведенный анализ мониторинга основных типов залога не охватывал единых принципов мониторинга. В данном разделе эта нехватка информации восполняется.

1.-Физическая и пожарная охрана. Запрос у заемщика документов по физической/пожарной охране местонахождения предмета залога зачастую вызывает недоумение бизнес-подразделений и самого клиента. Справедливо полагать, что если залоговая служба провела мониторинг и зафиксировала наличие средств защиты, то прочие действия излишни. Но, как говорят залоговики, «залоговый случай – наш друг». В данном случае другом является страховой случай. Во избежание отказа страховой компании в выплате страхового возмещения рекомендуется формирование доказательной базы, подтверждающей наличие защиты залога. Запрашиваются и приобщаются к кредитному досье:

– договор на охрану с ЧОП. В случае охраны собственными силами залогодателя: выписка из штатного расписания или приказ о вступлении в должность охранников;

– договор с пожарной частью или договор на обслуживание пожарной сигнализации.

2.-Территории с особым пропускным режимом. Обеспечение надлежащего контроля со стороны банка над предметом залога складывается из нескольких составляющих:

– наличие идентификационных признаков;

– обособляемость обеспечения от имущества третьих лиц;

– беспрепятственный доступ к местонахождению залога.

Последний пункт – один из универсальных критериев при оценке целесообразности оформления имущества в залог. Рассмотрению подлежит экономическая оправданность и физическая возможность мониторинга. Экономически разумным считается расстояние до 200 км от точки присутствия банка до местонахождения залога. Проработке подлежит необходимость оформления на сотрудников залоговой службы пропусков, доверенностей и т. д. при местонахождении залога:

– на территории спецпредприятий;

– в зоне таможенного терминала, морского или речного порта.

Срок действия выдаваемых разрешений должен превышать срок испрашиваемого кредитного продукта. При местонахождении обеспечения, например в зонах «закрытых» городов и военных объектов, залоговой службой настоятельно не рекомендуется оформление имущества в залог. В моей практике был прецедент, когда управляющий филиалом искренне не понимал, почему принято отрицательное решение по залогу оборудования, производящего кирпич, находящегося на территории ФСИН.

3.-Особые условия хранения. Имущество, требующее соблюдения особых условий хранения (холодильники, камеры газации и т. д.), например продукты питания глубокой или легкой заморозки, принимается в залог при условии дополнительного страхования рисков, связанных с гибелью, повреждением или утратой имущества, требующего соблюдения температурного режима при хранении.